Wykonawca żąda dopłaty w trakcie remontu — co zrobić?

Klucz do odpowiedzi: jaki typ wynagrodzenia ustalono w umowie?

Polskie prawo (Kodeks cywilny, art. 628–632) rozróżnia dwa podstawowe sposoby ustalania wynagrodzenia za roboty budowlane i usługi remontowe. Od tego, który zastosowano, zależy twoja pozycja przy żądaniu dopłaty.

Wynagrodzenie ryczałtowe — silna ochrona inwestora

Jeśli umowa ustalała ryczałt — stałą kwotę za wykonanie określonego zakresu robót — wykonawca co do zasady nie ma prawa żądać dopłaty, nawet jeśli:

• Materiały podrożały
• Robota okazała się trudniejsza niż zakładał
• Wykonawca źle skalkulował koszty
• Wzrosły koszty robocizny na rynku

Art. 632 §1 KC mówi wprost: przy ryczałcie przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Wyjątek — art. 632 §2 KC: sąd może podwyższyć wynagrodzenie ryczałtowe lub rozwiązać umowę, jeśli wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby wykonawcy rażącą stratą. To jednak wyjątek stosowany przez sądy ostrożnie i wymagający inicjatywy wykonawcy przed sądem — wykonawca nie może jednostronnie podnieść ceny.

Wynagrodzenie kosztorysowe — kiedy dopłata jest zasadna?

Przy wynagrodzeniu kosztorysowym (obliczanym według zestawienia prac i stawek) sytuacja jest bardziej zniuansowana. Możliwe podstawy do dopłaty:

1. Roboty dodatkowe — zlecone przez inwestora

Jeśli ty sam rozszerzyłeś zakres robót o prace, których pierwotnie nie było w umowie — wykonawca ma prawo żądać dodatkowego wynagrodzenia za dodatkowy zakres. Kluczowe: rozszerzenie musi być potwierdzone pisemnie lub mailem. Ustne zlecenia rodzą trudne do udowodnienia spory.

2. Konieczne roboty nieprzewidziane w kosztorysie

Jeśli w trakcie prac ujawniły się problemy niemożliwe do przewidzenia (np. ukryta wada konstrukcyjna, niewidoczne zbrojenie, zaskoczenia geologiczne przy pracach ziemnych) — wykonawca może żądać wynagrodzenia za roboty niezbędne do prawidłowego wykonania umowy, choć nieujęte w kosztorysie.

3. Wzrost cen materiałów ponad poziom z dnia zawarcia umowy

W umowach kosztorysowych długoterminowych sądy dopuszczają waloryzację przy gwałtownym wzroście cen materiałów — ale wymaga to wyraźnej podstawy w umowie (klauzula waloryzacyjna) lub inicjatywy sądowej.

Co zrobić, gdy wykonawca żąda dopłaty?

Jak reagować na żądanie dopłaty — krok po kroku

Krok 1: Odszukaj i przeanalizuj umowę

Sprawdź, co dokładnie ustalono: zakres prac, typ wynagrodzenia, kwotę lub stawki, warunki zmiany wynagrodzenia. Jeśli umowy nie ma w formie pisemnej — zbierz całą korespondencję mailową, SMS-y, oferty, kosztorysy.

Krok 2: Zażądaj pisemnego uzasadnienia dopłaty

Napisz do wykonawcy i zażądaj pisemnego, szczegółowego rozliczenia: co konkretnie generuje dopłatę, ile kosztuje każda pozycja i jaka jest podstawa do zmiany wynagrodzenia. To ważne — po pierwsze, zmusza wykonawcę do konkretyzacji, po drugie, daje ci materiał do weryfikacji.

Krok 3: Zweryfikuj zasadność żądania

Porównaj żądanie z umową. Jeśli zakres prac jest identyczny z umówionym — odmów dopłaty na piśmie, powołując się na typ wynagrodzenia i przepisy. Jeśli są nowe prace — oceń, czy faktycznie zleciłeś je ponad umowę, czy wykonawca twierdzi, że były konieczne.

Krok 4: Nie płać bez pisemnego porozumienia

Jeśli części dopłaty nie kwestionujesz — nie płać gotówką "na słowo". Sporządź pisemne porozumienie o zmianie wynagrodzenia, które precyzuje: jakie dodatkowe prace zostały zlecone, za jaką kwotę, z jakim terminem. Chroni to obie strony przed dalszymi sporami.

Krok 5: Jeśli wykonawca straszy zatrzymaniem prac

Wykonawca nie ma prawa wstrzymać prac (ani zatrzymać materiałów czy maszyn inwestora) tylko dlatego, że kwestionujesz jego żądanie dopłaty — jeśli żądanie jest bezpodstawne. Wstrzymanie prac bez podstawy prawnej może stanowić nienależyte wykonanie umowy i rodzić prawo do odszkodowania po twojej stronie.

Zabezpieczenie placu budowy — co zrobić gdy wykonawca porzuca prace

Jeśli spór o cenę doprowadzi do porzucenia prac przez wykonawcę — konieczne jest natychmiastowe zabezpieczenie:

• Udokumentuj fotograficznie i filmowo stan prac na placu budowy
• Sporządź inwentaryzację materiałów i sprzętu pozostawionego przez wykonawcę
• Poinformuj pisemnie wykonawcę o konieczności powrotu do prac lub zabrania swojego sprzętu
• Nie wyrzucaj ani nie przemieszczaj materiałów wykonawcy bez jego wiedzy — możesz narazić się na zarzut bezprawnego dysponowania cudzą własnością
• Zadbaj o zabezpieczenie obiektu przed czynnikami atmosferycznymi i osobami nieupoważnionymi

Zmiana wykonawcy w trakcie remontu

Jeśli zdecydujesz się na zmianę wykonawcy w trakcie remontu, pamiętaj:

• Sporządź protokół inwentaryzacyjny stanu zaawansowania prac
• Uzyskaj niezależną wycenę wartości wykonanych dotychczas prac (rzeczoznawca lub drugi wykonawca)
• Jeśli odstępujesz od umowy z winy wykonawcy — możesz żądać tzw. wykonania zastępczego na jego koszt
• Nowego wykonawcę angażuj dopiero po formalnym zakończeniu umowy z poprzednim

Materiał ma charakter edukacyjny i informacyjny. Nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Stan prawny: czerwiec 2026 r.